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Vente d’une maison.

Nous avons été consultés par le vendeur d’une maison. L’acheteur lui reprochait, quatre mois après être passé chez le notaire, divers problèmes, dont : la présence de mérule dans un plafond, des défauts de stabilité d’une passerelle vitrée, l’absence de chambre de visite d’une citerne d’eau et la présence de canalisations dans les murs mitoyens.

Résultat : plus de 40.000 € HTVA était réclamés à notre client.

Nous avons immédiatement contesté ces demandes car nous considérions que :
  1. Une partie des problèmes étaient apparents et les vices apparents sont agréés lors de la prise de possession des lieux (soit 4 mois plus tôt) ;
  2. L’acheteur avait visité la maison avec un entrepreneur avant l’achat, et donc était parfaitement informé de la situation ;
  3. Les éventuels vices cachés étaient ignorés du vendeur (qui n’habitait plus les lieux depuis 10 ans) et l’acte de vente prévoyait que le bien était cédé sans garantie des vices cachés.
Procédure judiciaire.

L’acheteur a lancé une procédure devant le tribunal de première instance de Bruxelles, en demandant une expertise judiciaire.

Nous nous y sommes opposés. En effet, si l’acheteur ne peut rien réclamer au vendeur, nous ne voyions pas l’intérêt d’une expertise.

Jugement.

Le tribunal a suivi nos arguments:
  1. Le vendeur ne doit pas garantir les vices apparents dont l’acheteur a pu se rendre compte ;
  2. L’acte authentique de vente prévoit que le bien est cédé, dans l’état bien connu de l’acquéreur, sans garantie d’absence de vices apparents ou cachés ; conformément à ce qu’autorise l’article 1643 du Code civil ;
  3. Seule la mauvaise foi du vendeur permet d’invoquer la garantie des vices cachés, malgré la clause d’exonération. Mais, soulignera le juge : « Il n’existe aucun élément de nature à démontrer ni même à rendre vraisemblable la mauvaise foi du vendeur. »
L’acquéreur a perdu son procès et doit payer 1.200 € d’indemnité de procédure à notre client.

Qu’en retenir ?


Lors de l’achat d’un immeuble, les vices apparents dont vous avez pu vous rendre compte ne pourront pas faire l’objet d’une réclamation après que vous ayez pris possession du bien.

En ce qui concerne les vices cachés, quasiment tous les actes notariés prévoient une clause d’exonération de garantie. Cette clause ne s’appliquera cependant pas dans le cas où le vendeur avait connaissance du vice caché et l’a sciemment tu. Mais l’on se rend compte que le charge de la preuve de ce que le vendeur connaissait le vice sera assez difficile.

Un conseil.

Vous êtes vendeur : ne cachez rien de l’état du bien et veillez à ce que l’acte de vente prévoie une clause vous exonérant de la garantie des vices cachés.

Vous êtes acheteur : faites examiner l’immeuble par un professionnel du bâtiment (architecte, entrepreneur) avant de signer.
 
 
 

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